1.1 Amplitud del espectro de los derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad.
De Numerus Clausus: sólo pueden ser objeto de inscripción los derechos que previamente están definidos en la Ley.
1.3 Tipo de Registro según la materia registrable.
Registro de Derechos
1.4 Modelo de conformación de los asientos registrales.
Folio real
1.5 Técnica de incorporación de la información al registro.
Por INSCRIPCION (el documento se califica por el Registrador, se obtiene del mismo el contenido real, y es lo que se publica en los libros del Registro)
1.6 Tipos de asiento que existen.
El sistema de inscripción importa el asiento en un folio o ficha especial, que se lleva en forma electrónica. En la ficha se insertan los asientos registrales en correspondencia con los documentos presentados a inscribir y con las minutas respectivas.
De acuerdo a la clase o tipo, los asientos pueden clasificarse de la siguiente forma: a) asiento de presentación: cuando ingresa un acto o negocio jurídico se anota la presentación por el orden de ingreso; b) asiento de matriculación: cuando ingresa un acto o negocio jurídico que abre matrícula, previamente se deberá matricular el bien; y c) asiento de desistimiento: cuando se desiste de la inscripción registral.
De conformidad a los efectos, los asientos pueden clasificarse en: a) definitivos: cuando el acto o negocio jurídico presentado a inscribir no merece observaciones al Registrador; b) provisorios: cuando el acto o negocio jurídico presentado a inscribir merece observaciones al Registrador; c) condicionales: relacionados con la reserva de prioridad, los actos quedan supeditados a la misma, inscribiéndose dentro del plazo de su vigencia; y d) condicionales y provisorios: igual situación anterior pero le merece observaciones al Registrador.
1.7 Acceso de las unidades inmobiliarias al Registro: Medios de inmatriculación o formas por las cuales los inmuebles acceden por primera vez al Registro.
Se ordenará -salvo excepciones- en base a la previa matriculación de cada inmueble y a la concentración de los datos que configuren su situación registral. La matriculación se hará destinando a cada inmueble una ficha especial en la que se anotarán, entre otros, el número ordinal o caracterización de la matrícula y el número de empadronamiento o característica catastral que se adoptare, la ubicación y descripción completa del bien según plano registrado, los datos completos del titular registral, el título de adquisición de la propiedad, lugar y fecha de otorgamiento y escribano o funcionario autorizante, y la inscripción inmediata anterior del título de adquisición.
1.8 Leyes aplicables.
Ley 16.871 de 28 de setiembre de 1997 (Ley Orgánica Registral vigente) y Resoluciones de la Dirección General de Registros.
1.9 Enlace web en dónde poder encontrar y descargar la principal legislación registral del país.
La normativa aplicable actualizada se encuentra disponible en la página web de la Dirección Nacional de Impresiones y Publicaciones Oficiales (IMPO) – Centro de Información Oficial:
También pueden encontrarse resoluciones y otras normas en la web institucional de la Dirección General de Registros:
Comentarios con relación al sistema registral.
Los Registros Públicos en Uruguay constituyen en su conjunto un servicio técnico-administrativo sometido a jerarquía del Ministerio de Educación y Cultura, por intermedio de la Dirección General de Registros.
Desde el 1° de mayo de 1998 -fecha en que entró en vigencia la ley 16.871 de 28 de setiembre de 1997 (Ley Orgánica Registral vigente)- hasta la actualidad, con algunas modificaciones, el sistema registral uruguayo funciona bajo un “nuevo” estatuto, organizándose de la siguiente manera: a) Registro de la Propiedad, secciones Inmobiliaria y Mobiliaria (ésta última comprende los Registros Nacionales de Prendas sin Desplazamiento, Vehículos Automotores y de Aeronaves); b) Registro Nacional de Actos Personales, secciones Interdicciones, Regímenes Matrimoniales, Uniones Concubinarias, Mandatos y Poderes, Universalidades y Sociedades Civiles de Propiedad Horizontal; y c) Registro de Personas Jurídicas, secciones Registro Nacional de Comercio, Asociaciones de Civiles y Fundaciones, Registro de Sociedades Agrarias y Registro Nacional de Cooperativas.
El sistema registral inmobiliario uruguayo es de tipo Declarativo, ya que en cuanto a los efectos de la publicidad, la regla general es la publicidad declarativa. La inscripción del acto o negocio jurídico es oponible a terceros, es decir, el derecho se perfecciona y produce efectos entre las partes fuera de los registros públicos pero no resulta eficaz frente a terceros hasta la presentación ante éstos.
2.1 Nombre de la entidad o autoridad máxima a cargo de la cual está la administración y llevanza de los Registros.
Los Registros Públicos en Uruguay constituyen en su conjunto un servicio técnico-administrativo sometido a jerarquía del Ministerio de Educación y Cultura, por intermedio de la Dirección General de Registros. Los Registros no integran, por tanto, el sistema orgánico del Poder Judicial sino del Poder Ejecutivo.
2.2 Sitio web oficial.
2.3 Tipo de organización / dependencia orgánica.
Dependencia del Poder Ejecutivo centralizado
2.4 Distribución de las oficinas registrales.
Sistema Mixto: existen registros centralizados (Ej.: Registro Nacional de Actos Personales, con competencia nacional, organización centralizada y sede en Montevideo -capital del Uruguay-) y descentralizados (Ej.: Registros de la Propiedad, Sección Inmobiliaria, que tiene competencia departamental y sede en la capital de cada departamento del Uruguay -salvo algunas excepciones-).
2.5 Cantidad de oficinas registrales en todo el país.
Hasta 50
2.6 Estructura financiera de la entidad registral.
Presupuesto del Estado
3.1 Perfil profesional del Registrador de la Propiedad.
Jurista
3.2 Régimen jurídico del Registrador de la Propiedad.
Funcionario público elegido por oposición
3.3 Grado o nivel de independencia en el ejercicio de la calificación registral.
Subordinación jerárquica e Independencia o autonomía técnica
3.4 Libertad de elección del Registrador.
No se puede elegir registrador
3.5 ¿Existe un régimen de Carrera Registral?
Sí
3.6 Remuneración del Registrador de la Propiedad.
Sueldo o remuneración fija
3.7 Requisitos para ser Registrador de la Propiedad.
Profesional del derecho y garante de la seguridad jurídica. La función registral se hace efectiva por intermedio de los técnicos Escribanos (Notarios) que prestan servicios en cada unidad administrativa registral.
Es requisito para cumplir la función la de revestir la calidad de Escribano, por las características de ejercicio que tiene esta profesión del derecho, íntimamente ligada a la función preventiva y la protección de la seguridad jurídica.
En Uruguay la función pública registral no resulta necesariamente incompatible con el ejercicio de la función notarial (libre ejercicio de la profesión de Escribano) o con otro empleo o cargo público.
3.8 Cantidad de Registradores de la Propiedad a nivel nacional.
115
3.9 ¿Hay un colegio o asociación que agrupe a los registradores? ¿Es obligatorio asociarse para todos los registradores? ¿Tiene facultades fiscalizadoras o inspectoras?
En Uruguay no existe un colegio de registradores. Si existe la "Asociación de Funcionarios Registrales del Uruguay" (AFRU), que nuclea a todos los funcionarios registrales (no necesariamente técnicos) que libremente se asocien a ella (no es de carácter obligatorio), la cual carece de facultades fiscalizadoras o inspectoras.
3.10 Comentarios sobre la figura del Registrador.
En el Sistema Registral Uruguayo, los Registradores desempeñan una función pública. Son funcionarios públicos en tanto son nombrados por una autoridad pública competente, participan en el funcionamiento de un servicio público permanente mediante el desempeño de un empleo remunerado, que acuerda derecho a jubilación.
El régimen de designación y promoción de los Registradores es el mismo que para el resto de los funcionarios públicos de la Administración, regido por las normas del Texto Ordenado de Normas sobre Funcionarios Públicos (TOFUP) de nuestro país.
4.1 ¿Se transmite el derecho real de dominio por mero consentimiento?
No
4.2 ¿Aplica el sistema de título y modo?
Sí
4.3 Naturaleza de la inscripción en el Registro de la Propiedad con respecto a la creación o momento en el cual se constituyen los derechos reales.
Declarativo
4.4 Comentarios sobre el sistema de transmisión de la propiedad.
En materia de derechos reales, el Código Civil uruguayo adoptó el sistema romano de transferencia de la propiedad, conocido como “título y modo”, siendo necesaria la concurrencia de ambos para que se verifique la adquisición de esta clase de derechos.
El mero acuerdo de voluntades no transfiere el dominio, sino que es necesario un “título” y un “modo” a tales efectos. Con el título tendremos derecho a la cosa y con el modo obtendremos el derecho en la cosa.
La venta de cosa ajena es válida y como regla el enajenante no se encuentra obligado a transmitir la propiedad, salvo que se estipule la cláusula de título perfecto. En este caso el adquirente a non domino, siempre que se encuentre en posesión del bien, podrá recurrir al instituto de la usucapión para adquirir la propiedad.
Otra característica del ordenamiento jurídico uruguayo es que el título, negocio obligacional, constituye la causa del modo, negocio dispositivo, de tal forma que los vicios o irregularidades del primero se transmiten al segundo.
En términos generales, la publicidad es un requisito de eficacia. La adquisición, perfeccionada extrarregistralmente, a partir de su inscripción registral alcanzará su plenitud, la oponibilidad erga omnes. El derecho, valido y eficaz entre las partes, no será oponible ni eficaz frente a terceros hasta su inscripción.
La regla general de nuestro sistema es la publicidad declarativa; no obstante, la inscripción podrá, en determinados casos dispuestos por la ley, el nacimiento del respectivo derecho real (publicidad constitutiva), como es el caso de los derechos reales de hipoteca y promesas de enajenación, entre otros supuestos.
5.1 Tipos de documentos que acceden al Registro.
Exclusivamente documentos públicos
5.2 ¿Qué situaciones jurídicas se inscriben en el Registro de la Propiedad?
Los actos inscribibles en el Registro de la Propiedad se encuentran enumerados en el artículo 17 de la Ley 16.871 (Ley Orgánica Registral vigente), siendo, entre otros: los instrumentos públicos en los que se constituya, reconozca, modifique, transfiera, declare o extinga el dominio, usufructo, uso, habitación, derecho de superficie, servidumbre, cualquier desmembramiento del dominio, hipoteca y demás derechos reales establecidos por la ley sobre bienes inmuebles; promesas de enajenación; reglamentos de copropiedad; certificados de resultancias de autos sucesorios; demandas y sentencias ejecutoriadas que reconozcan derechos sobre inmuebles; embargos específicos y demás medidas cautelares que dispongan los Jueces; resoluciones de designación de inmuebles sujetos a expropiación; actos o hechos que afecten el estado catastral de inmuebles; arrendamientos, subarrendamientos, aparecerías y subaparcerías; contratos de crédito de uso; solicitudes de reserva de prioridad; títulos mineros; declaración de monumentos históricos; cesiones, modificaciones, rescisiones y cancelaciones de derechos inscritos.
5.3 Titularidad registral con relación al dominio de inmuebles adquiridos dentro del matrimonio.
Bienes gananciales sin modificación de la titularidad registral individual
5.4 Carácter de la inscripción del derecho real de hipoteca.
Constitutiva
5.5 Mecanismos de ejecución de las hipotecas.
Exclusivamente mediante procedimiento judicial
5.6 ¿Es admisible el pacto comisorio?
Sí
6.1 Alcances de la calificación registral.
La Ley Orgánica Registral regula lo relativo a la calificación registral en los artículos 64 a 66, reglamentado en los artículos 53 a 56 del Decreto 99/98.
El Registrador debe cumplir con la tarea de calificar los instrumentos que contienen los actos y negocios jurídicos cuya inscripción se solicita, ateniéndose a lo que resulta de ellos y de los asientos respectivos, pudiendo inscribirlos en forma definitiva, inscribirlos en forma provisoria, o rechazando la inscripción.
En la referida ley 16.871 se pone de manifiesto el principio de legalidad en la calificación registral. Este principio tiene su aplicación concreta en la calificación registral, que importa a la competencia territorial y material del acto a inscribir, calificándolo en tres aspectos: formal (instrumental y registral), sustancial y fiscal.
Los Registradores calificarán bajo su responsabilidad si el documento presentado a inscribir, en su totalidad, reúne las condiciones impuestas por las leyes y reglamentos aplicables.
Dicha calificación se realizará dentro del plazo de cinco días hábiles contados a partir del siguiente al día en que se haga efectivo el pago de la tasa registral (la falta de pago dentro del plazo perentorio de cinco días hábiles, a contar del siguiente a la fecha de presentación al Registro, determinará el rechazo del trámite presentado y la calificación correrá a partir del día inmediato siguiente a la fecha de pago), en los casos en que legalmente corresponda.
Si no le mereciere observaciones que obsten a su inscripción definitiva, procederá a efectuarla; en caso contrario lo inscribirá provisoriamente.
El Registrador no admitirá o rechazará la inscripción por causales de incompatibilidad de la sede registral ante la cual se presenta el acto o contrato, ya sea por razón de territorio o de materia, o por falta de datos necesarios para su indización o registración.
6.2 Ejercicio de la calificación registral.
Es una función exclusiva del Registrador
6.3 Principales principios registrales aplicables
- Legalidad
- Rogación
- Prioridad
- Inscripción o matriculación
- Tracto Sucesivo
- Especialidad o determinación
- Publicidad
- Fe Pública Registral
- Principio de insubsanabilidad o inconvalidación
6.4 Procedimiento ante eventuales observaciones o rechazo del documento
En ejercicio de la función calificadora, el Registrador podrá rechazar la inscripción o realizarla, en forma definitiva o provisoria.
En caso de rechazo justificado, el documento se devolverá al usuario en el mismo estado en que fue presentado al Registro y no se producirá modificación alguna a nivel de los asientos registrales.
De no existir razones para observar el acto o negocio jurídico cuya inscripción se solicita, se deberá inscribir en forma definitiva, procediendo el Registrador a realizar el asiento registral correspondiente y devolver el documento al interesado con la constancia de inscripción y su firma.
Si el Registrador encuentra en el acto o contrato presentado alguna observación que obsta a la inscripción definitiva del mismo, la misma se realizará en forma definitiva. La inscripción provisoria produce los mismos efectos que la inscripción definitiva pero sujeta a la condición que se levanten las observaciones formuladas por el registrador, dentro del plazo máximo de 150 días desde la presentación del documento al registro público correspondiente. De levantarse las observaciones, la inscripción devendrá en definitiva; en caso que el interesado se allane a las observaciones o deje transcurrir el plazo referido sin pronunciarse o sin levantar las mismas, caducará la inscripción de pleno derecho.
El interesado podrá, dentro del plazo previsto, deducir oposición a las observaciones formuladas por el Registrador, lo que se considerará en la sección XI del presente trabajo al analizar el sistema recursivo previsto en el procedimiento registral.
6.5 Recursos procedentes contra la calificación negativa.
Según se establece en el artículo 66 de la Ley Orgánica Registral, presentado el documento a inscribir, la parte interesada o el profesional interviniente tendrán la carga de concurrir al Registro para conocer el resultado de la calificación. Si hubiese sido observado, se inscribirá provisoriamente. Las referidas personas podrán subsanar las deficiencias o deducir oposición por escrito a la calificación efectuada por el Registrador en el plazo de 150 días corridos, contados a partir de la presentación del documento al Registro.
Contra las decisiones del Registrador, se prevén medios de impugnación, tanto a nivel administrativo como jurisdiccional.
En caso de oposición, el Registrador elevará las actuaciones con su informe a la Dirección General de Registros dentro del plazo de 10 días hábiles, la que resolverá previo informe de la Comisión Asesora Registral, dentro de los 30 días corridos de recibidas. El transcurso del expresado plazo sin pronunciamiento, importará denegatoria ficta. Contra la resolución de la Dirección General de Registros podrán interponerse los recursos administrativos de revocación (ante la propia Dirección General) y jerárquico en subsidio (el cual será resuelto por el Ministerio de Educación y Cultura). En vía jurisdiccional, contra la decisión del Ministro de la cartera referida, se podrá recurrir ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo.
6.6 Requisitos para la inscripción de documentos de origen extranjero.
El documento público o privado proveniente del extranjero deberá sujetarse a los siguientes requisitos previos:
i) Traducción. Si estuviere en otro idioma deberá estar traducido al idioma español por traductor público uruguayo. Si viniere traducido de origen, un traductor uruguayo certificará la correspondencia de la traducción con el original.
ii) Legalización / Apostilla en forma.
7.1 Incitación a la inscripción.
Inscripción voluntaria
7.2 Características de la rogación.
Rogación expresa / formal solicitud de inscripción
7.3 Existencia de otras figuras o servicios dentro del procedimiento registral
Reserva de prioridad
7.4 Tiempo promedio para la obtención de una inscripción.
Dentro de los 30 días siguientes a la presentación del documento.
7.5 Requisitos fiscales de los actos y negocios inscribibles.
Tasa Registral: Se controla al presentarse el documento para su inscripción, teniéndose en cuenta las exoneraciones de tributos de origen constitucional y legal vigentes.
Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (en materia de inmuebles): Cuando corresponda, el documento que se presenta a inscribir, se acompañara de la declaración jurada con constancia del pago efectuado o con indicación de la causal de exoneración. En caso de corresponder el pago, el Escribano deberá dejar constancia en el documento del Valor Real, fijado por la Dirección General de Catastro, a efectos de que el Registrador compruebe la concordancia con el dato que surge de la declaración jurada, sellada por la DGI.
Contribución Inmobiliaria (en materia de inmuebles): Es motivo de contralor en todos los documentos que se presentan a inscribir, con excepción de los oficios y las expropiaciones. Se controlará según corresponda, constancia de pago o convenio de pago o causal de exoneración.
Impuesto de Enseñanza Primaria (en materia de inmuebles): Es objeto de contralor en las enajenaciones y en las sucesiones: control de su pago o constancia de exoneración.
Patente de Rodados (en materia de automotores): Es motivo de contralor, mediante constancia de pago o convenio de pago o causal de exoneración.
Impuesto al Patrimonio (en materia de inmuebles): Motivo de contralor en las enajenaciones y gravámenes. Si el que enajena o grava no es contribuyente deberá surgir del documento su declaración en tal sentido. Si es contribuyente, el Escribano deberá dejar constancia de que le exhibieron la última declaración jurada exigible, con indicación de fecha de presentación ante la DGI y último recibo de pago del Impuesto.
Banco de Previsión Social: Corresponde su contralor en todos los casos previstos por esta ley con las excepciones previstas por la Ley No. 16.298. Si no es contribuyente del BPS se controlará su declaración jurada en tal sentido. Si es contribuyente se controlará número y fecha de expedición del certificado vigente y declaración del contribuyente de que su vigencia no ha sido suspendida.
Montepíos Notariales: En el caso de los documentos privados con firmas certificadas, se controlará la liquidación y pago del Montepío Notarial (paratributo). En los certificados de resultancias de autos, si la tramitación de la sucesión fue realizada por abogado, se exigirá la constancia que así lo establezca.
7.7 Mecanismos de rectificación de las inexactitudes registrales.
El capítulo VII de la Ley Orgánica Registral (artículos 67 a 81), regula en materia de rectificación de asientos registrales.
Los errores cometidos en los asientos del Registro podrán ser materiales o de concepto y serán subsanables de oficio o a instancia de parte.
Se entenderá que se comete error material cuando se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal en los asientos o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al tomarlas del documento inscrito. En tales casos, a solicitud de parte interesada se procederá a la rectificación del asiento registral, teniendo a la vista el documento que originó el error.
Se reputará que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción algunos de los contenidos en el título, se altere o se varíe su verdadero sentido. A solicitud conforme de las partes del acto o negocio, si el Registrador reconociere la existencia del error de concepto, se rectificará el asiento registral teniendo presente el documento motivo de la reclamación.
Cuando un interesado adujere error de concepto en la inscripción o cancelación de la inscripción de un acto o negocio jurídico o el verdadero alcance de sus efectos y no existiere acuerdo con el Registrador, la cuestión deberá resolverse ante la Justicia.
Respecto de los terceros que hubieran consultado la información registral, las rectificaciones de los asientos registrales sólo les serán oponibles desde la fecha en que se realizan.
7.8 Identificación mediante descripción gráfica de las unidades inmobiliarias
Es requisito la representación gráfica de las unidades inmobiliarias
7.9 Relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
Existe algún grado de coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro
7.10 ¿Se conservan copias de los títulos en el Registro?
No
8.1 Principales efectos de la inscripción
Mera publicidad, Presunción de validez, Creación de los derechos
8.2 Alcance de la Publicidad. Acceso a la información registral.
Solamente publicidad formal sin restricciones de contenido
8.4 ¿Incluye la publicidad registral información urbanística, de ordenamiento territorial o medioambiental que pueda afectar el ejercicio del derecho de propiedad?
Pueden existir ciertas informaciones en tales sentidos. A modo de ejemplo y siguiendo el orden establecido en la normativa relacionada, tendrán aptitud registral, los documentos por los cuales: a) el Ministerio de Educación y Cultura comunique la declaración de un inmueble como monumento histórico (por estar vinculado a acontecimientos relevantes, a la evolución histórica nacional, a personajes notables de la vida del país o a lo que sea representativo de la cultura de una época nacional), afectándolo por las servidumbres que en cada caso resulten impuestas por la calidad, características y finalidades del bien -prohibición de realizar cualquier modificación arquitectónica que altere el edificio, por ejemplo-; b) la resolución de un Gobierno Departamental que, en virtud de utilidad pública, designe la expropiación de determinado bien inmueble, la cual podrá efectivizarse o no pero en todo caso significa una afectación al bien; c) la comunicación del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, con competencia en la administración, uso y control de los recursos hídricos en Uruguay, del otorgamiento de derechos sobre aguas del dominio público o privado que afectaren a inmuebles; d) comunicaciones de la Dirección General de Catastro sobre actos que afecten el estado catastral de bienes inmuebles, como ser un reparcelamiento, una fusión o un fraccionamiento; y e) la declaración de servidumbre, que surja de la aplicación de las disposiciones del Código de Minería, expedidas por la Dirección Nacional de Minería y Geología.
8.5 ¿Existen sistemas centralizados de publicidad registral y conexión de los registros entre sí?
No
8.6 ¿Existe legislación de protección de datos en relación al contenido del registro? Tipos de control y limitaciones al contenido de la publicidad.
Sí
8.7 Comentarios sobre los efectos de la incripción en el Registro de la Propiedad.
Los efectos de la publicidad registral se encuentran regulados los artículos 54 y siguientes de la Ley Orgánica Registral, estableciéndose como regla general la publicidad de tipo declarativa.
De conformidad a lo dispuesto en el artículo 54 de la citada normativa, los actos, negocios jurídicos y decisiones de las autoridades competentes que se registren conforme a la ley serán oponibles respecto de terceros a partir de la presentación al Registro, con excepción de los actos declarativos retroactivos cuyos efectos frente a terceros estén determinados por la legislación vigente (sentencia de prescripción, por ejemplo) y de los alcanzados por la reserva de prioridad comentada (artículo 55 de la ley 16.871).
Entre las partes y sus sucesores a título universal, la tradición de los derechos producirá sus efectos desde que quede consumada en forma real o ficta.
La inscripción se hará por orden de presentación de los actos y contratos registrables y sus efectos retrotraerán a la fecha y hora del asiento de presentación, sin perjuicio de la retro prioridad establecida para las operaciones protegidas por la reserva de prioridad (habiendo caducado el plazo de la misma, o si se presentara el acto sin obtener previamente la reserva, los efectos de la registración frente a terceros se contarán desde la inscripción).
Existen excepciones a la regla general (publicidad declarativa), previéndose que la inscripción podrá determinar, en los casos en que así esté dispuesto, el nacimiento del respectivo derecho real de acuerdo con lo que establece la legislación vigente (como es el caso de la hipoteca, por ejemplo), o simplemente efectos meramente informativos (publicidad noticia, artículo 56 de la Ley Orgánica Registral, como es el caso de la registración de resoluciones administrativas de designación de inmuebles sujetos a expropiación).
9.1 Plataforma o programas informáticos destinados a la operación de los registros
Existe una plataforma o programa único homologado para su implementación en todos los registros
9.2 ¿Se puede realizar gestiones remotas por medios electrónicos?
Se puede obtener publicidad formal por medios electrónicos
