España

2.1 Nombre de la entidad o autoridad máxima a cargo de la cual está la administración y llevanza de los Registros.

DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO

2.2 Sitio web oficial.

https://www.mjusticia.gob.es/.../organigrama/subsecretaria/direccion-general-registros 

2.3 Tipo de organización / dependencia orgánica.

Dependencia del Poder Ejecutivo centralizado

2.4 Distribución de las oficinas registrales.

Circunscripciones municipales o zonales

2.5 Cantidad de oficinas registrales en todo el país.

Más de 1,000

2.6 Estructura financiera de la entidad registral.

Autosuficiencia financiera

2.7 Comentarios sobre la estructura orgánica de los registros.

Los Registros de la Propiedad se organizan territorialmente de forma descentralizada a través del  denominado Distrito Hipotecario, cuya extensión puede ser plurimunicipal, municipal o de parte del municipio, a cuyo cargo se encuentra un registrador que es el jefe de la oficina.
El régimen de funcionamiento de los Registros de la Propiedad se caracteriza por su autonomía funcional o administrativa en cuanto a la calificación, de tal manera que la función registral debe ejercerse de forma independiente sin que el registrador de la propiedad pueda recibir instrucciones ni de la DGRN ni del Colegio de Registradores de la Propiedad, ni ser apremiado por la autoridad judicial.

3.1 Perfil profesional del Registrador de la Propiedad.

Jurista

3.2 Régimen jurídico del Registrador de la Propiedad.

Funcionario público elegido por oposición

3.3 Grado o nivel de independencia en el ejercicio de la calificación registral.

Con total independencia

3.4 Libertad de elección del Registrador.

No se puede elegir registrador

3.5 ¿Existe un régimen de Carrera Registral?

Sí

3.6 Remuneración del Registrador de la Propiedad.

Remuneración variable proporcional a los ingresos de la oficina registral

3.7 Requisitos para ser Registrador de la Propiedad.

Terminar la carrera de Derecho y aprobar las correspondientes oposiciones convocadas por el Ministerio de Justicia

3.8 Cantidad de Registradores de la Propiedad a nivel nacional.

1104

3.9 ¿Hay un colegio o asociación que agrupe a los registradores? ¿Es obligatorio asociarse para todos los registradores? ¿Tiene facultades fiscalizadoras o inspectoras?

Sí, existe el colegio de registradores de la propiedad y mercantiles de España, que es de colegiación obligatoria y tiene facultades inspectoras.

3.10 Comentarios sobre la figura del Registrador.

El registrador de la propiedad es un funcionario público que, como ya se ha indicado, ejerce una profesión oficial sin dependencia jerárquica en el ámbito jurídico y de organización de la oficina.

El acceso a la carrera registral tiene lugar por oposición pura, entre licenciados en derecho, y, una vez obtenido el título, el cargo de registrador es de carácter inamovible por parte de la Administración, salvo expediente disciplinario, y se articula en torno a un escalafón profesional organizado por razón de la fecha de obtención del título de registrador.

Laboralmente el registrador de la propiedad no es un empleado del Estado sino un profesional liberal que opera por el régimen fiscal de trabajadores autónomos.

La competencia de cada registrador viene atribuida, con carácter unipersonal, por el ámbito del distrito hipotecario de que es titular, de tal manera que la calificación de todos los documentos presentados referidos a fincas que se ubiquen dentro del mismo, le corresponderá en exclusiva, con carácter inexcusable e indelegable.

4.1 ¿Se transmite el derecho real de dominio por mero consentimiento?

No

4.2 ¿Aplica el sistema de título y modo?

Sí

4.3 Naturaleza de la inscripción en el Registro de la Propiedad con respecto a la creación o momento en el cual se constituyen los derechos reales.

CONFORMADOR DE LA EFICACIA FRENTE A TERCEROS DE LOS DERECHOS INSCRITOS

4.4 Comentarios sobre el sistema de transmisión de la propiedad.

El derecho español sobre de transmisión del dominio pertenece al sistema de título y modo (art. 609 Código Civil) y se muestra sumamente causalizado, es decir, es necesario que exista una vinculación entre el título, que debe ser apto para la traslación del dominio y derechos reales, y la entrega de la posesión, modo o tradición.

Existe, por tanto, la necesidad de una voluntad concorde de las partes de transferir y adquirir la posesión con la finalidad de adquirir el dominio y no con otra, una entrega de dicha posesión aunque sea espiritualizada en los supuestos legalmente admitidos (ej. otorgamiento de escritura pública), y la necesidad de preexistencia de la posesión a título de dueño (aunque la posesión inmediata la ostente otra persona ligada a él –ej. arrendatario-) en el tradens.

5.1  Tipos de documentos que acceden al Registro.

Documentos públicos con excepciones

5.2 ¿Qué situaciones jurídicas se inscriben en el Registro de la Propiedad?

El dominio y los demás derechos reales y asimilados sobre bienes inmuebles y todas las relaciones jurídicas que les afecten como la transmisión, modificación o extinción.

La relaciones jurídicas personales afectantes directamente a bienes inmuebles: los arrendamientos y las opciones de compra. los estatutos dela propiedad horizontal, las concesiones administrativas.

Los actos de naturaleza urbanística (proyectos de equidistribución urbana, aprovechamiento urbanístico, expropiaciones, obras nuevas,segregaciones y divisiones) o medioambiental (declaraciones de protección, de suelos contaminación, servidumbres medioambientales, etc)que se refieran a fincas determinadas.

Las resoluciones judiciales relativas a la interposiciones de acciones relacionadas con bienes inmuebles: embargos, prohibiciones de disponer, demandas de propiedad, etc. así como las resoluciones judiciales que pongan fin a dichos procedimientos.

Las resoluciones judiciales relativas a la interposiciones de acciones que afecten a la capacidad de las personas: demandas de incapacidad, ausencia, concurso. así como las resoluciones judiciales que pongan fin a dichos procedimientos.

La incoación de expedientes de infracción de disciplina urbanística o medioambiental, la interposición de recursos contenciosos en las mismas materias y las resoluciones administrativas o judiciales que pongan fin a los mismos.

5.3 Titularidad registral con relación al dominio de inmuebles adquiridos dentro del matrimonio.

Bienes gananciales sin modificación de la titularidad registral individual

5.4 Carácter de la inscripción del derecho real de hipoteca.

Constitutiva

5.5 Mecanismos de ejecución de las hipotecas.

Mediante procedimiento judicial y Procedimiento en sede notarial

5.6 ¿Es admisible el pacto comisorio?

No

6.1  Alcances de la calificación registral.

En el sistema registral español rige el principio de legalidad que, en un sentido amplio, supone que todos los actos o contratos que pretendan acceder al registro de la propiedad deben someterse a un control que asegure que son válidos, completos y perfectos, es decir, que sustantiva y formalmente no sean contrarios a normas imperativas o prohibitivas, y que reúnan los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico para la inscripción. Ese control de legalidad se verifica a través de la llamada calificación registral, cuya característica principales que ha de ser global y unitaria, y debidamente fundamentada jurídicamente.

Con carácter general el artículo 18 de la Ley Hipotecaria según el cual “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad delas formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.”, y en el artículo 99 de la misma Ley que dispone “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de los documentos en cuya virtud se soliciten las cancelaciones y la capacidad de los otorgantes, en los términos prevenidos para las inscripciones por los artículos dieciocho y concordantes de esta Ley.”

En cuanto a los documentos administrativos, el artículo 99 del Reglamento Hipotecario señala que la calificación de los documentosadministrativos se extiende, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento (en especial la práctica de las notificaciones que fueren preceptivas, y a las tasaciones e informes obligatorios), a la relaciónde éste con el titular registral y a los otros obstáculos que surjan del registro.

Respecto a los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario limita la calificación registral de los documentos expedidos por la autoridad judicial (testimonios o mandamientos) a la competencia del juzgado o tribunal (ej. ejecución hipotecaria), a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documentopresentado (ej. sello y firma del juzgado si se trata de soporte papel y Código Seguro de Verificación si se trata de soporte electrónico) y a los obstáculos que surjan del registro (ej. prohibición de disponer inscrita, no demanda o citación, según proceda, a titulares registrales,etc).

6.2 Ejercicio de la calificación registral.

Es una función exclusiva del Registrador

6.3 Principales principios registrales aplicables

• Autenticidad o de titulación auténtica
• Legalidad
• Consentimiento
• Rogación
• Prioridad
• Inscripción o matriculación
• Tracto Sucesivo
• Especialidad o determinación
• Publicidad
• Interés Legítimo
• Legitimación
• Fe Pública Registral
• Concordancia catastral

6.4 Procedimiento ante eventuales observaciones o rechazo del documento

La calificación registral desfavorable deberá ser notificada fehacientemente al interesado y a la autoridad o funcionario que autorizó o expidió eldocumento calificado con indicación clara de los defectos observados, debidamente motivada jurídicamente y con indicación de los posibles recursos ysus plazos.

Paralelamente el asiento de presentación del documentos afectado será prorrogado por un plazo de 60 días hábiles desde la fecha en que conste fehaciencia de la recepción de la calificación negativa por parte del interesado y por la autoridad o funcionario de la que proceda el documento.

6.5 Recursos procedentes contra la calificación negativa.

La Calificación sustitutoria (hay un plazo de 15 días para interponerla), el recurso administrativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (el plazo es de un mes) y el recurso judicial ante el  Juzgado de Primera Instancia de la capital de la provincia en que radique la finca afectada (el plazo es de dos meses).

Estos recursos son de libre elección por el interesado y la utilización del primero no impedirá el uso posterior de cualquiera de los otros dos.

Las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado son susceptibles de recurso de apelación ante los Juzgados de Primera Instancia.

Las sentencias de los Juzgados de Primera Instancia, tanto las directas como las recaídas en vía de apelación, son susceptibles de recurso ante la instancia jurisdiccional  superior.

6.6 Requisitos para la inscripción de documentos de orígen extranjero.

Los documentos notariales extranjeros son inscribibles directamente siempre que estén debidamente legalizados o, en su caso, apostillados –convenio de la haya de 1961-, traducidos y cumplan con el principio de equivalencia de formas (contengan fe de conocimiento y juicio de capacidad y no contravengan al orden público interno).

En cuanto al cumplimiento de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto podrán acreditarse, si el registrador no tuviere conocimiento de la legislación extranjera aplicable, mediante informe de cónsul o diplomático español en el país de que se trate o cónsul, diplomático o funcionario competente de dicho  país.

Las resoluciones judiciales dadas en el extranjero serán inscribibles cuando hayan sido reconocidos por tribunal nacional competente –exequatur-, salvo que con arreglo a los Convenios internacionales sea suficiente la apostilla; o bien sean directamente inscribibles, especialmente en el ámbito de la Unión Europea (ej. sentencias en materia de insolvencias, las sentencias relacionadas con el estado civil, o el Certificado sucesorio europeo ).

Los documentos administrativos también exigen de legalización, salvo que existan Convenios internacionales suscritos por España que excusen de dichos requisitos y lo sustituyan bien por la apostilla o bien los hagan directamente inscribibles entre los países firmantes, como los certificados de defunción y otros documentos relacionados con el estado civil- convenio de Atenas de 1975 o Reglamentos internos de la Unión Europea-.

6.7 Calificación e inscripción de los documentos de orígen judicial.

Como ya se ha indicado, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario limita la calificación registral de los documentos expedidos por laautoridad judicial (testimonios o mandamientos) a la competencia del juzgado o tribunal (ej. ejecución hipotecaria), a la congruencia delmandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado (ej. sello y firmadel juzgado si se trata de soporte papel y Código Seguro de Verificación si se trata de soporte electrónico) y a los obstáculos que surjan delregistro (ej. prohibición de disponer inscrita, no demanda o citación, según proceda, a titulares registrales, etc).

Por tanto, la calificación registral en ningún caso alcanza al fondo jurídico de la resolución ni a los trámites esenciales del procedimiento (resolución de 11 de febrero de 2015, entre otras muchas), salvo las notificaciones que fueren preceptivas en relación con titularesregistrales de asientos de dominio o cargas sobre las fincas afectadas o aquellos otros aspectos que la Ley expresamente someta a la calificación registral, como las circunstancias recogidas en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria en caso de ejecución de una hipoteca por elprocedimiento judicial directo.

Precisando más cabría destacar la calificación registral de la firmeza de las resoluciones judiciales que vayan a ocasionar un asiento de inscripción o cancelación, siendo entre tanto susceptibles únicamente de anotación preventiva (art. 524.4 LEC y 174 RH), la relación del procedimiento con el titular registral, y las circunstancias necesarias para practicar el asiento registral (resolución de 21 de julio de 2011); asícomo el cumplimiento de las correspondientes normas fiscales y administrativas (ej. licencia de segregación si se declara válida unatransmisión de parte de una finca registral).

7.1  Incitación  a  la inscripción.

Inscripción voluntaria

7.2 Características de la rogación.

Rogación tácita / por la simple presentación del documento

7.3 Existencia de otras figuras o servicios dentro del procedimiento registral

Anuncio electrónico de presentación, Notificaciones en tiempo real vía electrónica de presentaciones.

7.4  Tiempo promedio para la obtención de una  inscripción.

Dentro de los 10 días siguientes a la presentación del documento.

7.5 Requisitos fiscales de los actos y negocios inscribibles.

Pago del impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, actos jurídicos documentados, sucesiones o donaciones, según cuál sea la naturaleza jurídica del documentos presentado

En los casos de transmisiones patrimoniales, ya sean onerosas o gratuitas, el impuesto de plus valia municipal, que grava el beneficioobtenido o incremento del valor entre la adquisición y la transmisión del bien

7.6  Requisitos para la inscripción de las obras nuevas.

Para la inscripción de obra nueva comenzada hace falta: escritura pública de declaración de obra nueva (salvo en caso de obras de lasadministraciones públicas en que es suficiente certificación administrativa), licencia municipal de obra nueva, certificado de técnicocompetente relativa a que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia.

Para la inscripción de la terminación de obra o para la obra nueva concluida se necesita, además: acta de fin de obra o escritura pública,certificado de técnico competente acerca de que la obra se ha concluido y que su descripción no se ha alterado, seguro decenal que garantice los daños estructurales, licencia de primera ocupación, certificado de eficiencia energética, libro de edificio, y base gráfica georreferenciada..

La inscripción de obras nuevas antiguas no declaradas en el Registro exige acreditar con certificado de catastro o del ayuntamiento, porcertificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra nueva en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. quehaya transcurrido el plazo de prescripción de la infracción posible de la edificación (normalmente cuatro años) y que no conste en el registrola práctica de anotación preventiva por incoación de disciplina urbanística. En estos casos el registrador deberá comunicar alayuntamiento y a la comunidad autónoma la practica de la inscripción.

7.7 Mecanismos de rectificación de las inexactitudes registrales.

Según el artículo 198 de la Ley Hipotecaria, la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral sepodrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos, en atención a cual sea la inexactitud registral:

1. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (directamente ante elRegistrador).
2. El deslinde registral de la finca (expediente notarial).
3. La rectificación de su descripción (expediente notarial).
4. La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca (se ha expuesto en el punto 6).
5. La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna (título púbico con requisitos especiales, expedientes administrativos varios o certificación administrativa respecto de los bienes de la Administración).
6. Otras operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa .
7. El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido (expediente notarial).
8. El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación (directamente ante el Registrador).
9. El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso (directamente ante elRegistrador).
10. En todos los casos también es posible la rectificación con base en la sentencia recaida en el correspondiente procedimiento

7.8 Identificación mediante descripción gráfica de las unidades inmobiliarias

La representación gráfica de la unidad inmobiliaria solo es requisito de inscripción en casos determinados como las inmatriculaciones, segregaciones, divisiones, agrupaciones, obras nuevas terminadas y otros similares

7.9 Relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Existe algún grado de coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro

7.10  ¿Se conservan copias de los títulos en el Registro?

No legalmente, pero de hecho los documentos presentados telemáticamente quedan archivados de esa forma. No se brinda acceso a los mismos ni se tienen en cuanta a efectos de la aplicación de los principios hipotecarios

8.1 Principales efectos de la inscripción

Presunción de validez, Legitimación perfeccionadora bajo la presunción iuris tantum, Fe pública registral

8.2 Alcance de la Publicidad. Acceso a la información registral.

Solamente publicidad formal limitada por la aplicación del principio de interés legítimo

8.3 En caso de existir el Principio de Interés Legítimo ¿a quienes se entiende beneficiados por dicho principio?

A aquellas personas que tengan un interés patrimonial en la información registral, ya se trate por transacciones inmobiliarias o por necesidad de conocer la solvencia del titular registral (conceder hipotecas o practicar embargos). No puede darse publicidad para finalidades distintas de las propias de la institución registral.

Los jueces y notarios tendrán acceso a la información publicitable cuando se trate de la tramitación de escrituras públicas o de procedimientos. En los supuestos en el procedimiento lo exija, el juez podrá acceder de forma ilimitada al contenido de los asientos.

La Administración: según la normativa vigente en caso de comunicación de datos entre administraciones, “la disponibilidad de los datos estará limitada estrictamente a aquellos que sean necesarios para la tramitación y resolución de los procedimientos y actuaciones de sucompetencia”.

Los profesionales jurídicos y de gestión: frente a la creencia generalizada, no gozan de presunción de legitimidad sino sólo de lapresunción de encargo por cuenta del solicitante, por lo que les son aplicables los mismos requisitos y limitaciones que a su cliente y, entreellos, la indicación del solicitante por cuya cuenta actúen, la claridad de la finalidad de la información y las restricciones al contenido de lamisma.

8.4 ¿Incluye la publicidad registral información urbanística, de ordenamiento territorial o medioambiental que pueda afectar el ejercicio del derecho de propiedad?

Información urbanistica, Información medioambiental, Cargas administrativas y fiscales

8.5 ¿Existen sistemas centralizados de publicidad registral y conexión de los registros entre sí?

Sí

8.6 ¿Existe legislación de protección de datos en relación al contenido del registro? Tipos de control y limitaciones al contenido de la publicidad.

Sí

8.7 Comentarios sobre los efectos de la incripción en el Registro de la Propiedad.

1.- El principio de legitimación registral. En España los asientos del Registro se presumen iuris tantum exactos y veraces, y, comoconsecuencia de ello, al titular registral reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en el tráfico jurídico y en el procesocomo tal titular, en la forma que el propio asiento determina (art. 38 y concordantes Ley Hipotecaria).

Entre otras consecuencias ello provoca que todos Los expedientes administrativos (expropiación forzosa, equidistribución urbanística, etc)se deberán entender con los titulares registrales y que no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechosreales inscritos a nombre de persona o entidad determinada sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente.

Por otra parte las acciones reales procedentes de los derechos inscritos, podrán ejercitarse por procedimiento verbal contra quienes, sintítulo inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Para acreditar la legitimación activa bastará la presentación de lacorrespondiente certificación registral.

2.- El principio de inoponibilidad. Por aplicación del principio de inoponibilidad los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienesinmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad, no perjudican a tercero (art. 32 Ley Hipotecaria).

Por tanto, en caso de doble venta de bien inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro de laPropiedad aunque hubiere sido el segundo en el tiempo (art. 1473 Código Civil). Con ello se legitiman las adquisiciones a non domino,aunque este efecto es más extenso que el supuesto de doble venta, abarcando los supuestos de aplicación de la fe pública registral.

3.- El principio de fe pública registral. Según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, adquirirá el dominio o derecho real de formainatacable el tercero que de buena fe adquiera válidamente y a título oneroso algún derecho real de persona que en el Registro aparezca confacultades para transmitirlo, que será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

En cuanto al requisito de la buena fe del tercero, ésta se presume siempre mientras no se pruebe que el adquirente conocía la inexactituddel registro (mala fe). Y respecto de requisito de adquisición onerosa, la misma debe entenderse en un sentido amplio, comprendiendonegocios jurídicos como la venta, la permuta, la dación en pago, etc. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registralque la que tuviese su causante o transferente.

La fe pública registral implica que aunque la inscripción no convalida el acto o contrato nulo con arreglo a las leyes inter partes (art. 33 LeyHipotecaria), esa nulidad no afecta al tercero o subadquirente que reúna los requisitos propios de la fe pública registral, es lo que se denominapor la doctrina la eficacia conformadora o convalidante erga omnes de la inscripción registral.

Existen sin embargo algunas excepciones a este importante principio que se pueden clasificar en supuestos de suspensión temporal de losefectos de la fe pública registral y supuestos de no aplicación de la misma, para cuyo conocimiento se sugiere consultar la bibliografíarecomendada por esta página web.

9.1 Plataforma o programas informáticos destinados a la operación de los registros

Si bien Cada Registro puede elegir el programa de gestión que estime conveniente, los mismos se debe ajustar a las determinaciones técnicas homologadas que se aprueben y deberán ser compatibles entre sí para ser interoperables en la plataforma de seguridad y publicidad única Corporativa

9.2 ¿Se puede realizar gestiones remotas por medios electrónicos?

Se puede obtener publicidad formal por medios electrónicos, Se puede hacer presentaciones por medios electrónicos, Se puede gestionar todo el proceso de inscripción por medios electrónicos

9.3 Enlace web a través del cual se pueden realizar gestiones remotas en el Registro  de  la Propiedad.

http://www.registradores.org