1.1 Amplitud de los derechos inscribibles en el registro de la propiedad.
La amplitud de los derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad se delimita en aquellos actos y contratos cuya inscripción sea exigida o permitida por la Ley, constituyéndose en un Sistema “numerus clausus” o sistema cerrado.
1.2. ¿Qué derechos reales son los inscribibles en el registro de la propiedad?
- Dominio
- Herencia
- Usufructo
- Uso o habitación
- Servidumbres activas
- Prenda
- Hipoteca
- Anticresis
1.3. Tipo de registro según la materia registrable.
Registro de Derechos
1.4. Modelos de conformación de los asientos registrables.
Folio Cronológico, Persona y Real
1.5. Técnica de incorporación de la información al registro.
Por Inscripción, es decir el documento se califica por el Registrador y el contenido a publicar se obtiene del título a inscribirse.
1.6. Tipos de asientos que existen.
Inscripción, Negativa de Inscripción, Marginación y Nota Devolutiva.
1.7. Acceso a las unidades inmobiliarias al Registro: Medios inmatriculación o formas por las cuales los inmuebles acceden por primera vez al Registro.
Los inmuebles que acceden por primera vez al Registro son regulados por cada Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal (221).
1.8. Leyes aplicables
Las leyes aplicables a la actividad de los Registradores de la Propiedad son: La Ley de Registro, el Código Civil, la Ley Notarial, la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registros Públicos y demás normativa emitida por la Dirección Nacional de Registros Públicos, en función a su competencia como ente regulador del Sistema Público de Registro de la Propiedad.
1.9. Enlaces web donde poder encontrar y descargar la principal legislación registral del país.
Se puede descargar la principal legislación registral del país del enlace:
1.10. Comentarios en cuanto al sistema registral
La Constitución de la República del Ecuador consagra en el artículo 82 el derecho a la seguridad jurídica que se concreta en la aplicación de normas previas, claras y públicas; reconociendo como un derecho fundamental a la certeza que las personas tienen sobre el respeto por parte del Estado y de los particulares de las leyes aprobadas en el territorio.
En cuanto a bienes muebles e inmuebles y los derechos que les concierne, se han creado entidades registrales que han sido las encargadas de salvaguardar la seguridad jurídica con la anotación en libros que conservan su historia jurídica.
Para regular su actuación se crea la Ley de Registro en cuyo artículo 1 describe las finalidades del sistema registral, las cuales sirven de guía en el actuar del Registrador y como base de la seguridad jurídica para el ciudadano.
En ese sentido, la mencionada norma establece como finalidades de la inscripción:
- Servir de medio de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos;
- Dar publicidad a los contratos y actos que trasladan el dominio de los mismos bienes raíces o imponen gravámenes o limitaciones a dicho dominio; y,
- Garantizar la autenticidad y seguridad de los títulos, instrumentos públicos y documentos que deben registrarse.
- Lo que denota que nos encontramos frente a un sistema registral constitutivo de derechos al ser la inscripción el mecanismo por el cual se perfeccionan las tradiciones de dominio de los bienes inmuebles y de los derechos reales que recaen sobre ellos; así mismo, refleja el principio de publicidad registral que viabiliza el conocimiento de la ciudadanía y del Estado del derecho de dominio constituido sobre determinado bien y la seguridad de que dichos derechos no serán violados, salvaguardando la oponibilidad de títulos frente a terceros, la libertad contractual, el derecho a la propiedad y el buen vivir entre los ciudadanos.
2.1 Nombre de la entidad o autoridad máxima a cargo de la cual está la administración y llevanza de los registros
Administración Concurrente:
- Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal – Organización administrativa y financiera.
- Dirección Nacional de Registros Públicos – Regulación y Control
2.2. Sitio web oficial
En la página web de la Dirección Nacional de Registros Públicos se encuentra un listado con los Registros de la Propiedad a escala nacional, en el micrositio del SIPREP bajo el nombre de Catastro Siprep.
En este enlace, https://www.registrospublicos.gob.ec/catastro-siprep/ se encuentra información por zona en relación a cada dirección regional.
2.3. Tipo de organización / dependencia orgánica
De acuerdo a la Constitución de la República del Ecuador y el artículo 142 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, los Registros de la Propiedad pertenecen administrativamente a los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales.
2.4 Distribución de las oficinas registrales
Un Registro de la Propiedad por cada Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal.
2.5 Cantidad de oficinas registrales en todo el país
En el país existen 221 Registros de la Propiedad.
2.6 Estructura financiera de la unidad registral
Cada unidad registral tiene financiamiento Público, es decir, le corresponde parte del presupuesto otorgado a los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales.
2.7 Comentarios sobre la estructura orgánica de los registros
Los Registros de la Propiedad con la creación del Sistema Público Registro de la Propiedad se encuentran organizados de forma administrativa y financiera por el régimen autónomo descentralizado municipal; y por otro lado se encuentran regulados y controlados por la Función Ejecutiva del Estado a través de la Dirección Nacional de Registros Públicos, lo cual establece la complementariedad de los distintos niveles de Gobierno en el ejercicio de la administración concurrente de los Registros de la Propiedad.
3.1 Perfil profesional del registrador de la propiedad
Abogado que tenga conocimientos en derecho constitucional, derecho administrativo, derecho notarial, derecho registral, derecho civil y derecho societario y mercantil.
3.2 Régimen Jurídico del registrador de la propiedad
Funcionario público electo a través de un concurso de méritos y oposición.
3.3 Grado o nivel de independencia en el ejercicio de la calificación registral
Autonomía Registral – Total independencia
3.4 Libertad de elección del registrador
El proceso establecido para designar al registrador se enmarca en un Concurso de Méritos y Oposición para la selección y designación de Registradores de la Propiedad.
3.5 ¿Existe un régimen de carrera registral?
No existe un régimen de carrera registral en el Ecuador.
3.6 Remuneración del registrador de la propiedad
La remuneración del Registrador de la Propiedad es fija y de pago mensual, conforme lo determine cada Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal, como entidad encargada de la organización administrativa y financiera de los Registros de la Propiedad a escala nacional.
3.7 Requisitos para ser registrador de la propiedad
Ser de nacionalidad ecuatoriana, tener título de tercer nivel en derecho y tener como mínimo tres años de experiencia profesional como abogado.
3.8 Cantidad de registradores de la propiedad a escala nacional.
En Ecuador contamos con 221 Registradores de la Propiedad a escala nacional.
3.9 ¿Hay un colegio o asociación que agrupe a los registradores? ¿es obligatorio asociarse para todos los registradores? ¿Tiene facultades fiscalizadoras o inspectoras?
No es obligatorio afiliarse y no tienen competencia de fiscalización o inspección. Las asociaciones que existen son:
- Colegio Nacional de Registradores
- Comité Registral
3.10 Comentarios sobre la figura del Registrador
En suma, el Registrador de la Propiedad es un funcionario público electo por un período de cuatro años dirigir una entidad pública, desconcentrada con autonomía registral y administrativa, para el ejercicio de la actividad registral; para lo cual necesita tener conocimientos en materia constitucional, registral, administrativo, civil, notarial, societario y mercantil, que serán evaluados en la prueba de conocimientos técnicos determinada por la Dirección Nacional de Registros Públicos con base en la normativa emitida por esta institución para el efecto
4.1 ¿Se transmite el derecho real de dominio por mero consentimiento?
No, no se transmite, se requiere de la inscripción como una formalidad sustancial para su constitución.
4.2 ¿Aplica el sistema de título y modo?
Sí se aplica.
4.3 Naturaleza de la inscripción en el Registro de la propiedad con respecto a la creación o momento en el cual se constituyen los derechos reales.
Constitutiva de Derechos.
4.4 Comentarios sobre el sistema de transmisión de la propiedad
El sistema de transmisión de la propiedad en el Ecuador se encuentra regulado en varios cuerpos normativos que establecen los modos, títulos y solemnidades sustanciales mediante los cuales se hacen efectivos o se adquieren los derechos reales, entre los que podemos indicar, están el Código Civil, la Ley de Registro, la Ley Notarial, la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos entre las principales cuerpos y normas legales.
El sistema público de registro de la Propiedad, de conformidad con el artículo 265 de la Constitución de la República se administra de forma concurrente, entre el Ejecutivo a través de la Dirección Nacional de Registros Públicos, y las municipalidades. Esta concurrencia conlleva una cotitularidad entre el Gobierno Central, a través de la Dirección Nacional de Registros Públicos, en su parte normativa, y los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales, encargados de su parte ejecutiva o de gestión.
Siendo estos últimos competentes para fijar los parámetros y tarifas por los servicios registrales que se prestan en los registros de la propiedad a escala nacional.
En este sistema, la publicidad de los actos o contratos que la Ley exige, así como su inscripción, permiten conocer la situación jurídica de un bien inmueble, verificando incluso si tiene limitantes en su dominio, siendo uno de los pilares fundamentales de la inscripción registral proteger el tráfico inmobiliario y garantizar la seguridad jurídica a través de la inscripción de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, acreditando la existencia o inexistencia de movimientos registrales referentes a determinado inmueble
5.1 Tipos de documentos que acceden al registro
Instrumentos públicos, títulos y demás documentos que la ley permite o exige; entre ellos se encuentran las sentencias, las demandas y aquellas providencias judiciales que de conformidad al Código Orgánico General de Procesos deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
5.2 ¿Qué situaciones jurídicas se inscriben en el registro de la propiedad?
De conformidad con el artículo 25 de la Ley de Registro están sujetos al registro las siguientes situaciones jurídicas:
- Todo contrato o acto entre vivos que cause traslación de la propiedad de bienes raíces;
- Toda demanda sobre propiedad o linderos de bienes raíces;
- Las sentencias definitivas ejecutoriadas determinadas en el Código Civil;
- Los títulos constitutivos de hipoteca o de prenda agrícola o industrial;
- Los títulos constitutivos sobre bienes raíces de los derechos de usufructo, de uso, de habitación, de servidumbres reales y de cualquier otro gravamen, y en general, los títulos en virtud de los cuales se ponen limitaciones al dominio sobre bienes raíces;
- Los testamentos;
- Las sentencias o aprobaciones judiciales de partición de bienes, así como los actos de partición, judiciales o extrajudiciales;
- Las diligencias de remate de bienes raíces;
- Los títulos de registro de minas con sujeción a las leyes de la materia;
- El arrendamiento, en el caso del Art. 2020 del Código Civil; y,
- Cualquier otro acto o contrato cuya inscripción sea exigida por la Ley
5.3 Titularidad registral con relación al dominio de inmuebles adquiridos dentro del matrimonio
El inmueble conseguido a título oneroso queda inscrito a nombre de ambos cónyuges, a título gratuito; únicamente de a quién se lo asigna; a excepción de la existencia de capitulaciones matrimoniales.
5.4 Carácter de la inscripción del derecho real de hipoteca
Constitutiva de derechos.
5.5 Mecanismos de ejecución de las hipotecas
Mediante proceso jurisdiccional de ejecución.
5.6 ¿Es admisible el pacto comisorio?
El pacto comisorio, solo es admisible en los contratos de compraventa
6.1. Alcances de calificación registral
Verificación de los requisitos legales de un trámite registral, realizado por el Registrador, debiendo negarse a llevarla a cabo únicamente en los casos determinados en el artículo 11 de la Ley de Registro.
6.2. Ejercicio de la calificación registral
El ejercicio de la calificación registral comprende la facultad que tiene el Registrador para proceder con la inscripción de: documentos notariales, judiciales o administrativos, en este sentido la Ley de Registro en el artículo 25, define cuales son los título, actos y documentos a registrarse; no obstante el Registrador cuenta con personal de revisión legal e inscriptores quienes coadyuvan al proceso de calificación registral y realizan una verificación previa de los requisitos determinados en la norma para la inscripción de determinado título.
6.3. Principales principios registrales aplicables
- Principio de legalidad
- Principio dispositivo
- Principio de rogación
- Principio de exactitud
- Principio de buena fe
- Principio de fe pública
- Principio de literalidad o de escritura
- Principio de reforma
- Principio de tracto sucesivo
- Principio de prioridad
- Principio de especialidad
- Principio de seguridad
- Principio de publicidad
6.4. Procedimiento ante eventuales observaciones o rechazo del documento
El requirente retira el título, pudiendo o no subsanar la observación o causal de rechazo.
6.5. Recursos procedentes contra la calificación de negativa
- Reclamar ante juez competente de primera instancia;
- En caso de negativa de acción en primera instancia, se podrá interponer ante la Corte Provincial de Justicia, recurso de apelación; y,
- Ante el Tribunal de lo Contencioso Tributario en caso de que los impuestos que causan la celebración del acto o contrato o su inscripción no han sido pagados.
6.6. Requisitos para la inscripción de documentos de origen extranjero
Legalización o apostilla.
6.7. Calificación e inscripción de documentos de origen judicial.
En el caso de los documentos de origen judicial se presentarán al Registrador junto con la certificación del secretario que acredite que están ejecutoriadas y se procederá a su inscripción
7.1. Incitación a la inscripción
Inscripción obligatoria.
7.2. Característica de la rogación
Rogación expresa / formal solicitud de inscripción.
7.3. Existencia de otras figuras o servicios dentro del procedimiento registral
Medios Electrónicos.
7.4. Tiempo promedio para la obtención de inscripción
Depende de la solicitud, en ocasiones de 8 a 15 días término.
7.5. Requisitos fiscales de los actos y negocios inscribibles
Pago del Arancel Registral.
7.6. Mecanismos de rectificación de las inexactitudes registrales
Notas marginales.
7.7. Requisitos para la inscripción de obras nuevas
Compete a los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales el regular dichos requisitos, por cuanto varían en función de cada municipalidad del Ecuador.
7.8. Identificación mediante descripción gráfica de las unidades inmobiliarias
No, la información reposa en el catastro.
7.9. Relación entre catastro y registro de la propiedad
Los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales deben integrar el catastro con el Registro de la Propiedad.
7.10. ¿Se conservan copias de los títulos en el registro?
Se conservan las copias de aquellos títulos que no se guarden en un archivo público.
8.1 Principales efectos de la inscripción
Constitutivo de dominio de los bienes inmuebles, oponibilidad de actos frente a terceros a través de la publicidad a los contratos y actos que trasladan el dominio de los bienes inmuebles que otorga la inscripción.
8.2 Alcance de la publicidad. Acceso a la información registral
Publicidad restringida a la justificación y motivación del requerimiento en función a la legitimidad que se tenga para el acceso a dicha información, siempre y cuando se trate de datos personales; por el contrario, si no se trata de datos personales ni de información de carácter reservada, bajo el derecho de acceso a la información pública los ciudadanos pueden acceder a dicha información que repose en los Registros de la Propiedad.
8.3 En caso de existir principio de interés legítimo. ¿A quiénes se entiende beneficiados de dicho requisito?
Dentro de la legislación ecuatoriana no se prevé el principio de interés legítimo.
8.4 ¿Incluye la publicidad registral información urbanística, de ordenamiento territorial o medioambiental que pueda afectar el ejercicio del derecho de propiedad?
La publicidad registral incluye información urbanística, como las dimensiones de los bienes inmuebles que se inscriben el Registro de la Propiedad, no obstante, en cuanto a información de ordenamiento territorial o medioambiental que puedan afectar el ejercicio del derecho a la propiedad; esta se encuentra en el catastro de cada Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal.
8.5 ¿Existen sistemas centralizados de publicidad registral y conexión de los registros entre sí?
Sí, el Sistema Nacional de Registros Públicos.
8.6 ¿Existe legislación de protección de datos en relación al contenido del registro? Tipo de control y limitaciones al contenido de la publicidad
No existe una legislación específica en la materia que permita el desarrollo de dicho derecho. Sin perjuicio de ello, con 118 votos a favor, el pleno de la Asamblea Nacional ecuatoriana aprobó el 10 de mayo de 2021, la Ley de Protección de Datos Personales y entró en vigencia el 26 de mayo de 2021.
8.7 Comentarios sobre los efectos de la inscripción en el registro de la propiedad
La inscripción es un acto a través del cual el Registrador de la Propiedad anota aquellos títulos que contienen los actos y contratos constitutivos y traslativos de derechos reales como el de dominio, usufructo, uso o habitación y demás reconocidos por la ley. Dicho acto plantea un efecto constitutivo de derechos toda vez que es un requisito sine qua non para la transmisión del derecho de dominio
9.1 Plataforma o programas informáticos destinados a la operación de los registros
Las plataformas con este fin, son:
- Sistema Nacional de Registro de la Propiedad.
- Plataformas Tecnológicas propias de los Registros de la Propiedad.
9.2 ¿Se puede realizar gestiones remotas por medios electrónicos?
Por supuesto, más aún después de la pandemia provocada por el Covid-19.
9.3 Enlace web a través del cual se pueden realizar gestiones remotas en el Registro de la Propiedad
