1.1 Amplitud del espectro de los derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad.
De Numerus Apertus: se deja a la autonomía de la voluntad la determinación de los derechos que pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad.
1.3 Tipo de Registro según la materia registrable.
Registro de Derechos
1.4 Modelo de conformación de los asientos registrales.
Folio real
1.5 Técnica de incorporación de la información al registro.
Por INSCRIPCION (el documento se califica por el Registrador, se obtiene del mismo el contenido real, y es lo que se publica en los libros del Registro)
1.6 Tipos de asiento que existen.
Asientos definitivos y Asientos provisionales.
1.7 Acceso de las unidades inmobiliarias al Registro: Medios de inmatriculación o formas por las cuales los inmuebles acceden por primera vez al Registro.
Proceso de Información Posesoria. Mediante sentencia ejecutoria dictada por la autoridad judicial.
1.8 Leyes aplicables.
Código Civil, Código Procesal Civil, Ley Sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, Código Notarial, Ley de Aranceles, Reglamento del Registro Púbico
1.9 Enlace web en dónde poder encontrar y descargar la principal legislación registral del país.
Comentarios con relación al sistema registral.
El sistema registral costarricense es de Folio Real, salvo excepciones como lo es el índice de deudores prendarios del Registro de bienes Muebles del Registro Nacional que es de carácter personal.
2.1 Nombre de la entidad o autoridad máxima a cargo de la cual está la administración y llevanza de los Registros.
Junta Administrativa del Registro Nacional
2.2 Sitio web oficial.
2.3 Tipo de organización / dependencia orgánica.
Dependencia del Poder Ejecutivo centralizado
2.4 Distribución de las oficinas registrales.
Circunscripciones regionales
2.5 Cantidad de oficinas registrales en todo el país.
Hasta 10
2.6 Estructura financiera de la entidad registral.
Presupuesto del Estado
2.7 Comentarios sobre la estructura orgánica de los registros.
En Costa Rica, la función Registral está centralizada en el Registro Nacional con sede en San José, capital de nuestro país.
3.1 Perfil profesional del Registrador de la Propiedad.
Jurista
3.2 Régimen jurídico del Registrador de la Propiedad.
Funcionario público de libre designación
3.3 Grado o nivel de independencia en el ejercicio de la calificación registral.
Con total independencia
3.4 Libertad de elección del Registrador.
Se puede elegir registrador
3.5 ¿Existe un régimen de Carrera Registral?
Sí
3.6 Remuneración del Registrador de la Propiedad.
Sueldo o remuneración fija
3.7 Requisitos para ser Registrador de la Propiedad.
Licenciado en Derecho con 5 años de experiencia registral.
3.8 Cantidad de Registradores de la Propiedad a nivel nacional.
150
3.9 ¿Hay un colegio o asociación que agrupe a los registradores? ¿Es obligatorio asociarse para todos los registradores? ¿Tiene facultades fiscalizadoras o inspectoras?
No
3.10 Comentarios sobre la figura del Registrador.
El Registrador en Costa Rica, se regula bajo el régimen de empleo público, por lo tanto es un funcionario público; a diferencia de otros países, este tiene como requisito la condición académica de Licenciado en Derecho; para lo cual debe participar de los concursos de antecedentes establecidos por el Servicio Civil (órgano Técnico de la Administración Pública que se encarga de la contratación de personal con criterios de idoneidad). Estos concursos son obligatoriamente requisitos para el acceso a la carrera registral. No obstante, es de recalcar que los elementos valorados en tales concursos no están íntimamente relacionados con la materia registral, sino que son pruebas genéricas por medio de las cuales se tiene acceso a la función pública cualquier otro funcionario. Cabe destacar que las Direcciones de cada Registro, mediante ternas, elegirán al profesional que consideren óptimos para el puesto a desempeñar.
4.1 ¿Se transmite el derecho real de dominio por mero consentimiento?
Si
4.2 ¿Aplica el sistema de título y modo?
No
4.3 Naturaleza de la inscripción en el Registro de la Propiedad con respecto a la creación o momento en el cual se constituyen los derechos reales.
Declarativo
4.4 Comentarios sobre el sistema de transmisión de la propiedad.
Conforme al artículo 480 del Código Civil, la propiedad de muebles e inmuebles se trasmite con relación a las partes contratantes, por el solo hecho del convenio que tenga por objeto trasmitirla, independientemente de su inscripción en el registro y de la tradición.
No obstante lo anterior, el artículo 267 del Código Civil establece que:
“Para que la propiedad sobre inmuebles surta todos los efectos legales, es necesario que se halle debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad.”
Con lo anterior, debemos decir que en el mercado de los bienes inscribibles, la inscripción –si bien no es de carácter constitutivo, si tiene la connotación práctica de ser una inscripción de carácter obligatorio.
5.1 Tipos de documentos que acceden al Registro.
Documentos públicos con excepciones
5.2 ¿Qué situaciones jurídicas se inscriben en el Registro de la Propiedad?
Aquellas en que se disponga sobre el derecho de los bienes inscribibles.
5.3 Titularidad registral con relación al dominio de inmuebles adquiridos dentro del matrimonio.
Bienes gananciales sin modificación de la titularidad registral individual
5.4 Carácter de la inscripción del derecho real de hipoteca.
Constitutiva
5.5 Mecanismos de ejecución de las hipotecas.
Exclusivamente mediante procedimiento judicial
5.6 ¿Es admisible el pacto comisorio?
Si
5.7 Comentarios sobre el tema de ésta sección.
Registro Público de la Propiedad para que anote al margen de una finca el decreto de embargo, es una orden judicial que el Registro está obligado a acatar, en su condición de auxiliar de la Justicia y, en estos casos, debe limitarse a realizar la respectiva anotación o inscripción del documento según corresponda, y a informar al Juez en caso de detectar en el mandamiento aspectos contradictorios o erróneos para que sea el órgano jurisdiccional el que dicte las órdenes correspondientes…”
Así las cosas queda claro que el Registrador no puede más que acatar la orden del Juez, sin embargo siempre basados en la responsabilidad que la función registral genera, e independientemente de que esa orden transgreda el derecho de algún ciudadano, el Registrador -luego de inscribir- le hará saber al Juez mediante una nota aclaratoria, lo que de su calificación considere, para que este último tenga la capacidad de valorar el conocimiento y la pericia del Registrador y así aunque sea a posteriori, pueda sanearse la publicidad registral que eventualmente sea transgredida.
En materia de documentos administrativos el ámbito de calificación es más amplio aunque no llega a la extensión con la que se califican los documentos notariales.
6.1 Alcances de la calificación registral.
Consiste en determinar si un acto o contrato presentado al Registro para su inscripción, cumple con todos los requisitos de ley.
6.2 Ejercicio de la calificación registral.
Es una función exclusiva del Registrador
6.3 Principales principios registrales aplicables
Autenticidad o de titulación auténtica, Legalidad, Consentimiento, Rogación, Prioridad, Inscripción o matriculación, Tracto Sucesivo, Especialidad o determinación, Publicidad, Interés Legítimo, Legitimación, Fe Pública Registral, Concordancia catastral
6.4 Procedimiento ante eventuales observaciones o rechazo del documento
Después de calificado el documento por el registrador, el interesado, en caso de existir controversia respecto de algún defecto señalado, podrá solicitar —fundamentando jurídicamente su tesis— la calificación del documento ante el jefe de registradores, quien tiene la potestad de revocar el defecto y ordenar bajo su responsabilidad la inscripción del documento, o confirmar el defecto mediante una resolución razonada. En caso de confirmarlo lo elevará, para la respectiva calificación, a la Dirección o Subdirección del Registro Inmobiliario. Una vez calificado el defecto objetado, el pronunciamiento de la Dirección o Subdirección será de acatamiento obligatorio para el registrador y no será vinculante para otros casos semejantes, excepto que se emita un criterio de calificación registral, el cual será de obligado acatamiento para todos los registradores (arts. 38, 39, 40 y 44 del Reglamento del Registro Público, y artículo 16 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público).
El interesado puede promover el ocurso respectivo en cualquier momento, si no está conforme con la calificación que del documento haya efectuado el registrador general. Deberá exponer por escrito los motivos y razones legales en que se fundamenta para solicitar que se revoque el defecto y se proceda a la inscripción del documento en cuestión. El ocurso procede también cuando el registrador suspende la inscripción del documento por motivos de pago de los tributos respectivos y cuando exista denegatoria formal de la inscripción (artículo 18 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público).
Todo interesado deberá ser citado por un término de quince días para que defienda sus derechos. Dicha audiencia se le notificará por correo certificado en su domicilio, si se conoce; en caso contrario, se hará mediante un edicto que se publicará por tres veces consecutivas en el Boletín Judicial. El término relacionado se contabilizará a partir del día siguiente de la fecha de notificación, la cual se verificará contra el respectivo acuse de recibo. En cuanto a la notificación mediante la publicación de un edicto, el referido término se contará a partir del día siguiente de la tercera y última publicación del aviso (artículo 21 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público y artículo 241.4 de la Ley General de la Administración Pública).
Transcurrido el plazo de audiencia, el registrador general (Director), en el término de un mes contado a partir del vencimiento de la referida audiencia, dictará la resolución respectiva, ya sea revocando la calificación recurrida y, consecuentemente, ordenando la inscripción, o denegándola y ordenando cancelar lo que proceda. Esta resolución debe notificarse debidamente a las partes y demás interesados que se hayan apersonado. Cabe destacar que, de no dictarse la resolución dentro del término mencionado, se tendrá por revocada la orden de suspensión y se procederá a la inscripción respectiva (artículo 22 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público).
Contra la resolución dictada por el registrador general cabrán los recursos de revocatoria y apelación; el primero de ellos ante el registrador general y el segundo ante el Tribunal Registral Administrativo. Ambos recursos deberán presentarse ante el registrador general (la revocatoria dentro de los tres días y la apelación dentro de los cinco días hábiles, ambos siguientes a la notificación de la resolución), quien, habiendo constatado que se recurrió en tiempo, previa verificación contra el acuse de recibo correspondiente, conocerá del recurso de revocatoria.
Ante la eventual confirmación de la resolución recurrida, admitirá el recurso de apelación. Previo emplazamiento de las partes interesadas que respondieron la audiencia, para que comparezcan ante el citado Tribunal dentro de un plazo que se fijará entre tres y cinco días, remitirá sin más trámite el expediente al Tribunal Registral Administrativo. Si los mencionados recursos se presentan fuera de los términos señalados, se resolverá y notificará al recurrente sobre la inadmisibilidad (arts. 23 y 28 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, artículo 567 del Código Procesal Civil, arts. 25 y 26 de la Ley de Procedimientos de Observancia de los Derechos de Propiedad Intelectual, y arts. 2 y 26 del Reglamento Orgánico y Operativo del Tribunal Registral Administrativo).
Cabe destacar que contra lo resuelto por el Tribunal Registral Administrativo no procederán más recursos, y este dará por agotada la vía administrativa (artículo 25 de la Ley de Procedimientos de Observancia de los Derechos de Propiedad Intelectual).
Resuelto en firme el ocurso, el Tribunal Registral Administrativo devolverá el expediente al Registro. Si la resolución es favorable al interesado, se procederá a la inscripción, haciendo constar que se procede por disposición del Tribunal. Si se deniega formalmente la inscripción, el documento se devolverá a la Sección de Archivo en la Coordinación de Recepción y Entrega, previa cancelación del asiento de presentación, salvo si los defectos calificados son subsanables; en este último caso, se conferirá un mes para que el interesado los corrija y, si no lo hace, se procederá a la cancelación del asiento del Diario (artículo 26 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público).
6.5 Recursos procedentes contra la calificación negativa.
Calificación formal. Ocurso.
6.6 Requisitos para la inscripción de documentos de orígen extranjero.
El artículo 28 del Código Civil señala que: "En cuanto a la forma y solemnidades externas de un contrato o de un acto jurídico que deba tener efecto en Costa Rica, el otorgante u otorgantes pueden sujetarse a las leyes costarricenses o a las del país donde el acto o contrato se ejecute o celebre. Para los casos en que las leyes de Costa Rica exigieren instrumento público, no valdrán las escrituras privadas, cualquiera que sea la fuerza de ésta en el país donde se hubieren otorgado."
Por su parte, el numeral 374 del Código Procesal Civil, establece los requisitos que debe contener un documento otorgado en el extranjero para que tenga efectos en nuestro país, indicando: “1) Que en el otorgamiento se hayan observado las formas y las solemnidades establecidas en el país donde se hayan verificado los actos y los contratos. 2) Que la firma del funcionario expedidor esté debidamente autenticada.”
El artículo 294 de la Ley General de la Administración Pública, Ley No. 6227 de 2 de mayo de 1978, señala que: “Todo documento presentado por los interesados se ajustará a lo siguiente: a) Si estuviere expedido fuera de Costa Rica, deberá legalizarse; y b) Si estuviere redactado en idioma extranjero, deberá acompañarse su traducción, la cual podrá ser hecha por la parte.”
Mediante la Ley Nº 8923 del 8 de marzo de 2011 se aprobó la adhesión de Costa Rica a la Convención para la eliminación del requisito de legalización para los documentos públicos extranjeros, conocida como “Ley de la Apostilla”.
La apostilla es una certificación emitida por una autoridad especialmente designada para tal efecto en cada Estado suscribiente de la Convención, cuya finalidad es confirmar la legalidad y autenticidad de cierto tipo de documentos a fin de que sean reconocidos oficialmente y surtan efectos legales en el extranjero. Consiste en adherir al documento en cuestión, una apostilla o certificado con cierta información básica.
Es importante destacar que lo que se legaliza no es el contenido en sí del documento, sino únicamente la firma del funcionario público o notario que lo ha emitido, pues el único efecto de una apostilla es certificar la autenticidad de la firma, la calidad en que el signatario del documento haya actuado, y en su caso, la identidad del sello o timbre del que el documento esté revestido.
A este trámite solamente pueden someterse documentos públicos que tengan como destino o que hayan sido originados en países suscribientes de la Convención, siendo que el artículo 2 establece: “Cada Estado contratante eximirá de legalización los documentos a los que aplique la presente Convención y los cuales deban de ser mostrados en su territorio. Para propósitos de la presente Convención, la legalización significa solamente la formalidad por medio de la cual los agentes diplomáticos o consulares del país en el cual debe mostrarse el documento certifican la autenticidad de la firma, la calidad en la cual ha actuado la persona que firma el documento y, cuando sea apropiado, la identidad del sello o timbre que lleva.”
Siendo que dicha Ley se encuentra vigente desde el 14 de diciembre del 2011, y al ser Costa Rica el país número 100 en adherirse a este Convenio, los documentos públicos emitidos en un Estado miembro que deban ser utilizados en Costa Rica, no requerirán pasar por el método ordinario de legalización de documentos, el cual se sustituye por este nuevo procedimiento, que se reduce a una única formalidad: la emisión del certificado de autenticidad emitido por parte de la autoridad designada por el país en el cual se emitió el documento.
6.7 Calificación e inscripción de los documentos de orígen judicial.
- Sometidas a la calificación registral regular
- Comunicaciones oficiales de los defectos anotados
- Oportunidades de corrección
- Caducidad de prelación por la no subsanación en tiempo oportuno
- Posibilidad de apelación ante la inconformidad de la calificación registral
6.8 Comentarios sobre la calificación registral.
La función calificadora del Registrador costarricense consiste en realizar un examen previo y la verificación de los títulos que se presentan para su registración, con el objeto de que se registren únicamente los títulos válidos y perfectos, porque los asientos deben ser exactos y concordantes con la realidad jurídica que de ellos se desprende.
Según el artículo 34 del Reglamento del Registro Público , la calificación de los títulos consiste en el examen, censura, o comprobación que de la legalidad de los títulos presentados debe hacer el Registrador antes de proceder a la inscripción, con la facultad de suspender o denegar los que no se ajustan a las disposiciones de nuestro ordenamiento jurídico.
El registrador a quien se le asignó estudiar el documento, deberá corroborar si los medios de seguridad que lo acompañan corresponden a los asignados al notario o funcionario público respectivo; de no ser así, el registrador deberá cancelarle la presentación, según los artículos 114, 115 y 124 del Código Notarial
Al momento de calificar, el funcionario asignado se atendrá tan solo a lo que resulte del título y en general a toda la información que conste en el Registro y sus resoluciones no impedirán ni prejuzgarán sobre la validez de éste, o de la obligación que contenga, concepto que también se contempla en el artículo 27 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público.
La calificación que se convierte en un control de legalidad de un documento que por el Principio de Rogación ingrese al Registro, es realizada por el registrador en dos etapas, una de tipo formal y otra de fondo. En la primera etapa, el registrador hace un examen de las formalidades extrínsecas del documento y verifica si cumple la forma impuesta por la Ley o por el propio Reglamento del Registro Público, en cuanto a la solemnidad del instrumento público que ingresa al Registro (artículo 450 del Código Civil), es decir, por ejemplo, si en la expedición del documento se han observado las medidas de seguridad que vienen a garantizar la autenticidad del documento y si efectivamente fue expedido o autorizado por autoridad o funcionario competente. En la segunda etapa, el registrador hace un análisis de fondo del documento que califica, valora las formalidades intrínsecas de ese documento a la luz de la normativa aplicable y la información que publicita el Registro.
Así las cosas, la función calificadora se fundamenta, en la necesaria congruencia con las normas que regulan la materia registral y corresponde al Registro, ajustar sus actuaciones al bloque de legalidad; por ello, el Registro ha de publicitar asientos registrales válidos y exactos, que arrojen una adecuada identificación de los bienes, satisfaciendo así el Principio de la Especialidad Registral Inmobiliaria regulado en el artículo 460 del Código Civil.
En síntesis, el registrador podrá objetar el documento por razones de forma o por la existencia de una evidente contradicción entre la información que conste en el Registro y la que se pretende inscribir.
7.1 Incitación a la inscripción.
Inscripción voluntaria
7.2 Características de la rogación.
Rogación tácita / por la simple presentación del documento
7.3 Existencia de otras figuras o servicios dentro del procedimiento registral
Anuncio electrónico de presentación, Bloqueo voluntario de asientos, Notificaciones en tiempo real vía electrónica de presentaciones.
7.4 Tiempo promedio para la obtención de una inscripción.
Dentro de los 3 días siguientes a la presentación del documento.
7.5 Requisitos fiscales de los actos y negocios inscribibles.
El Registro como coadyuvante de la Administración Tributaria, recauda cada uno de los rubros exigidos por ley.
7.7 Mecanismos de rectificación de las inexactitudes registrales.
Existe un procedimiento de Gestión Administrativa para subsanar estas inexactitudes.
7.8 Identificación mediante descripción gráfica de las unidades inmobiliarias
Es requisito la representación gráfica de las unidades inmobiliarias
7.9 Relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
Hay una vinculación total o fusión entre el Registro de la Propiedad y el Catastro
7.10 ¿Se conservan copias de los títulos en el Registro?
Se digitalizan.
8.1 Principales efectos de la inscripción
Fe pública registral
8.2 Alcance de la Publicidad. Acceso a la información registral.
Publicidad ilimitada con acceso al contenido de los asientos
8.4 ¿Incluye la publicidad registral información urbanística, de ordenamiento territorial o medioambiental que pueda afectar el ejercicio del derecho de propiedad?
Información urbanistica, Información sobre ordenamiento territorial, Información medioambiental, Cargas administrativas y fiscales
8.5 ¿Existen sistemas centralizados de publicidad registral y conexión de los registros entre sí?
Sí
8.6 ¿Existe legislación de protección de datos en relación al contenido del registro? Tipos de control y limitaciones al contenido de la publicidad.
No
9.1 Plataforma o programas informáticos destinados a la operación de los registros
Cada Registro puede elegir el programa que estime conveniente
9.2 ¿Se puede realizar gestiones remotas por medios electrónicos?
Se puede acceder y consultar el contenido de los asientos registrales por medios electrónicos, Se puede obtener publicidad formal por medios electrónicos, Se puede hacer presentaciones por medios electrónicos, Se puede gestionar todo el proceso de inscripción por medios electrónicos.
