Brasil

2.1 Nombre de la entidad o autoridad máxima a cargo de la cual está la administración y llevanza de los Registros.

El registro es llevado por los registradores de la propiedad, bajo la supervisión de las Cortes de Justicia de los estados, y del Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

2.2 Sitio web oficial.

https://www.cnj.jus.br/

2.3 Tipo de organización / dependencia orgánica.

Dependencia del Poder Judicial

2.4 Distribución de las oficinas registrales.

Circunscripciones municipales o zonales

2.5 Cantidad de oficinas registrales en todo el país.

Más de 2,000

2.6 Estructura financiera de la entidad registral.

Autosuficiencia financiera

2.7 Comentarios sobre la estructura orgánica de los registros.

El aspecto esencial de la actividad de notarios y registradores públicos en Brasil adviene de un único artículo de la Constitución de la República, el art. 236, el cuál así dispone: a) el servicio es de titularidad pública; b) pero que debe ser prestado de forma privada, por delegación; c) esa delegación a particulares se debe dar por concurso público; d) debe haber responsabilidad civil y criminal de esos delegatarios a ser regulada por legislación ordinaria; y) debe haber fiscalización de tal actividad por el Poder Judicial; y, por fin, f) ley federal debe regir de forma general los derechos que se fijen por los Estados-miembros.

3.1 Perfil profesional del Registrador de la Propiedad.

Jurista

3.2 Régimen jurídico del Registrador de la Propiedad.

Agente público elegido por oposición, pero tecnicamente no es funcionario publico (una vez que actua por delegación).

3.3 Grado o nivel de independencia en el ejercicio de la calificación registral.

Independencia jurídica en la calificación, pero bajo la una supervision finalisticas por las Cortes de Justicia.

3.4 Libertad de elección del Registrador.

No se puede elegir registrador

3.5 ¿Existe un régimen de Carrera Registral?

Sí

3.6 Remuneración del Registrador de la Propiedad.

Remuneración variable proporcional a los ingresos de la oficina registral

3.7 Requisitos para ser Registrador de la Propiedad.

Formación superior en derecho y aprovación en oposición pública de examenes de conocimiento jurídico y de titulos.

3.8 Cantidad de Registradores de la Propiedad a nivel nacional.

3100

3.9 ¿Hay un colegio o asociación que agrupe a los registradores? ¿Es obligatorio asociarse para todos los registradores? ¿Tiene facultades fiscalizadoras o inspectoras?

Hay asociaciones de registradores, pero de asociacion no obligatoria, y sin facultades fiscalizadoras o inspectoras.

3.10 Comentarios sobre la figura del Registrador.

El servicio notarial y registral en Brasil es de titularidad de los Estados miembros, pero su prestación solamente se puede dar, conforme opción constitucional, por gestión privada.
Eso se da porque acreditó el Constituyente brasileño que la gestión privada seria más eficiente que aquella directamente pública, pues, con eso, todos los esfuerzos e inversiones son de incumbencia del particular que recibe la delegación para prestación de tal servicio.
De esa manera, el delegatario se hace cargo de todos los gastos, y responsabilidades, para la prestación mejor posible del servicio a la sociedad, y, en contrapartida, es remunerado por la integralidad de los derechos que les son pagados para la práctica de sus actos.
Los Estados miembros generalmente acrecientan a los valores de los derechos aranceles por el poder de policía que ejercen en la fiscalización de esos servicios. De ese modo, acaban obteniendo remuneración indirecta sin tener que soportar los costos operacionales y trabajo técnico para ello.
Esos particulares son seleccionados por medio de aprobación en competitivos concursos públicos, en los cuales hay la medición de conocimiento técnico y experiencia de los candidatos.
El entusiasmo por el concurso público fue tan grande por parte del Constituyente de 1988, que él previó que ninguna oficina pública podría quedar vacante por más de seis meses.
En Brasil, el acceso a cargos y empleos públicos es, en regla, hecho por selección pública.

4.1 ¿Se transmite el derecho real de dominio por mero consentimiento?

No

4.2 ¿Aplica el sistema de título y modo?

Sí

4.3 Naturaleza de la inscripción en el Registro de la Propiedad con respecto a la creación o momento en el cual se constituyen los derechos reales.

Constitutivo

4.4 Comentarios sobre el sistema de transmisión de la propiedad.

El sistema brasileño de registro de Inmuebles es causal, o sea, mismo después de la inscripción los efectos del registro permanecen vinculados al título que le dio origen. Así, la mutación real depende de un acto jurídico complejo, que se inicia por el título - un contracto de derecho de obligaciones, y otro de derecho de cosas - y se concluye por el registro.
De este modo, si, por ventura, un negocio jurídico que esté registrado venga a ser anulado, o declarado inexistente, su registro deberá ser cancelado. Esa cancelación, como regla, atingirá los eventuales registros siguientes, ya que, tal como ocurre en la tradición de los bienes muebles, permanece vigente la vieja regla de Ulpiano de que nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet . En el anõ 2015, todavia, la ley 13.097 introdujo en el derecho brasileño la Fe Publica Registral, protegiendo el tercer adquirente de buena fe, y hasta mismo no exigiendo la buena fe en algunos casos .
No obstante, el registro es constitutivo en las mutaciones reales en general basadas en actos inter vivos. Eso significa que tratándose de transmisiones inmobiliarias o constitución de otros derechos reales sobre Inmuebles, con base en actos jurídicos inter vivos, el registro es condición necesaria del surgimiento del propio derecho. No es el registro simple integrador de oponibilidad a terceros; al contrario, sin él la propiedad no se reputa transmitida, y el derecho no se reputa constituido ni mismo entre las propias partes que practicaran el acto.
Además de eso, el registro genera una presunción de veracidad de aquello que en él se contiene – la legitimación registral . Quien alega tener derecho que cuenta con inscripción en el registro queda dispensado de probarlo, por lo que la presunción regula la carga de la prueba . Sin embargo, esa presunción - que no se confunde con la recientemente introducida Fe Publica Registral - cede si el registro viene a ser cancelado, por lo que tiene un valor relativo, y no tiene eficacia de saneamiento en cuanto a los defectos del título.

5.1  Tipos de documentos que acceden al Registro.

Documentos públicos con excepciones

5.2 ¿Qué situaciones jurídicas se inscriben en el Registro de la Propiedad?

Ademas de los derechos reales, algunas obligaciones con efectos reales (como el alquiler, en algunos casos); algunas acciones judiciales; algunos títulos de crédito; y en casos muy excepcionales, que involucran regularizaciones inmobiliarias, la posesión.

5.3 Titularidad registral con relación al dominio de inmuebles adquiridos dentro del matrimonio.

Como regla, comunidad en los bienes gananciales; pero los conjuges pueden estabelecer la titularidad individual o la comunidad de bienes.

5.4 Carácter de la inscripción del derecho real de hipoteca.

Constitutiva

5.5 Mecanismos de ejecución de las hipotecas.

Algunas hipotecas pueden ser ejecutadas por un agente de ejecución, pero como regla son ejecutadas en procedimiento judicial. Las fiducias, todavía, que hoy son la garantía más común en Brasil, pueden ser ejecutadas en procedimiento en sede del registro de la propiedad.

5.6 ¿Es admisible el pacto comisorio?

No por la voluntad de las partes; pero en la fiducia puede ser el resultado de la ejecución, segundo la ley, en procedimiento mas próximo del Pacto Marciano.

6.1  Alcances de la calificación registral.

La calificación es fundada en el principio de la legalidad, y, por eso, puede atingir cuestiones de fondo del acto, si verificables en la documentación presentada al registrador.

6.2 Ejercicio de la calificación registral.

Puede ser realizada por asesores, pero bajo la total responsabilidad del registrador.

6.3 Principales principios registrales aplicables

Autenticidad o de titulación auténtica, Legalidad, Consentimiento, Rogación, Prioridad, Inscripción o matriculación, Tracto Sucesivo, Especialidad o determinación, Publicidad, Legitimación, Fe Pública Registral

6.4 Procedimiento ante eventuales observaciones o rechazo del documento

Después del análisis de la legalidad del título, el registrador decide se este se encuentra o no apto a ser inscrito. Decidiendo por su legalidad, entonces practicará el acto, certificará la inscripción en el título, lo restituirá al presentante, y hará las anotaciones necesarias en el protocolo y en los indicadores.
Por otra parte, concluyendo por la ineptitud del título, deberá formular, por escrito, nota indicando los motivos de su decisión, y señalando las exigencias que entiende necesarias para la realización de la inscripción. El interesado podrá, ante eso, aceptar las exigencias del registrador, y cumplirlas. Durante el período de 30 días del asiento de presentación mantendrá su derecho a la prioridad; sin embargo, se pasados 30 días del asiento de presentación, las exigencias no fueren atendidas, el protocolo será cancelado, y el título perderá su prioridad.

6.5 Recursos procedentes contra la calificación negativa.

Puede el interesado no se conformar con a decisión del registrador. En ese caso, podrá llevar el caso a la autoridad judicial que, según las leyes de organización judicial locales, sea competente para decidir esas cuestiones, en un procedimiento judicial denominado “duda registral” por la Ley 6.015 de 1973.
Ese procedimiento consiste en una nueva calificación registral, realizada por la autoridad que fiscaliza la actuación del registrador. Es importante subrayar que ese procedimiento, no obstante judicial, es administrativo, y no jurisdiccional. El juez actúa como fiscal de la actividad del registrador, y, por ello, no podrá en ese orden examinar pruebas que el registrador mismo no pueda examinar. De nuevo, se tiene solamente una nueva calificación.
Una vez devuelto el título con exigencias, corresponde al interesado requerir al registrador la suscitación de la duda. Seguidamente, incumbe al registrador enterar al interesado de sus términos, notificándolo para impugnarla, ante el juicio competente, en el plazo de 15 (quince) días. Seguidamente, las razones de la duda y el título presentado serán encaminadas al juicio competente. Impugnada la duda con los documentos que el interesado presente, se oirá el Ministerio Fiscal, en el plazo de 10 (diez) días. Si no fueren requeridas diligencias, el juez proferirá decisión en el plazo de 15 (quince) días. De la sentencia, podrán formular apelación el interesado, el Ministerio Fiscal y el tercero perjudicado, ante organismo designado por la legislación local.
A lo largo de todo el procedimiento, y hasta la firmeza de la decisión judicial, queda mantenida la prioridad del título. Se el juez entender que la actuación del registrador fue correcta, juzgará procedente la duda, e informará el registrador de su decisión, que cancelará el asiento de presentación, y, por lo tanto, cesará la prioridad. Por otro lado, se entender que la actuación fue incorrecta, juzgará improcedente la duda, y determinará que se practique el acto.

6.6 Requisitos para la inscripción de documentos de orígen extranjero.

Consularización o apostilla, traducción por traductor público, y registro en el "Registro de Títulos e Documentos", que es una otra especialidad registral.

6.7 Calificación e inscripción de los documentos de orígen judicial.

El principio de legalidad también debe observarse en la calificación de los títulos judiciales; sin embargo, el registrador no debe entrar en el mérito de la decisión. En situaciones concretas, todavia, este límite a veces es difícil de medir.

7.1  Incitación  a  la inscripción.

Inscripción obligatoria

7.2 Características de la rogación.

En algunos casos si exige rogación expresa; pero como regla, si acepta la rogación tácita.

7.3 Existencia de otras figuras o servicios dentro del procedimiento registral

Anuncio electrónico de presentación, Notificaciones en tiempo real vía electrónica de presentaciones, Ejecución de las fiducias en la oficina de registros; prescripciones adquisitivas extrajudiciales.

7.4  Tiempo promedio para la obtención de una  inscripción.

Como regla, en la Ley Federal, 30 días; pero en muchos estados (como ocurre en São Paulo), 10 días como máximo.

7.5 Requisitos fiscales de los actos y negocios inscribibles.

Debe el registrador supervisar la recaudación de los impuestos recaudados sobre el negocio inscripto.

7.6  Requisitos para la inscripción de las obras nuevas.

"Habite-se" (certificacion de regularidad emitida por la municipalidad), certificado de inexistencia de deudas de seguridad social de la obra y rogación expresa por el interesado.

7.7 Mecanismos de rectificación de las inexactitudes registrales.

Como regla, si no hay conflictos entre propietarios y vecinos, la rectificación es por procedimiento administrativo, en la oficina de registro.

7.8 Identificación mediante descripción gráfica de las unidades inmobiliarias

La representación gráfica de la unidad inmobiliaria no es requisito de inscripción

7.9 Relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Existe algún grado de coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro

7.10  ¿Se conservan copias de los títulos en el Registro?

Sí, se puede acceder a los títulos archivados

8.1 Principales efectos de la inscripción

Presunción de validez, Legitimación perfeccionadora bajo la presunción iuris tantum, Fe pública registral, Creación de los derechos

8.2 Alcance de la Publicidad. Acceso a la información registral.

Publicidad ilimitada con acceso al contenido de los asientos

8.4 ¿Incluye la publicidad registral información urbanística, de ordenamiento territorial o medioambiental que pueda afectar el ejercicio del derecho de propiedad?

Información urbanística, Información sobre ordenamiento territorial, Información medioambiental, Cargas administrativas y fiscales

8.5 ¿Existen sistemas centralizados de publicidad registral y conexión de los registros entre sí?

Si, en la mayoría de los estados.

8.6 ¿Existe legislación de protección de datos en relación al contenido del registro? Tipos de control y limitaciones al contenido de la publicidad.

Sí, pero aún no en vigor. Sus repercusiones en los registros han sido muy debatidas.

9.1 Plataforma o programas informáticos destinados a la operación de los registros

Cada Registro puede elegir el programa que estime conveniente

9.2 ¿Se puede realizar gestiones remotas por medios electrónicos?

Se puede acceder y consultar el contenido de los asientos registrales por medios electrónicos, Se puede obtener publicidad formal por medios electrónicos, Se puede hacer presentaciones por medios electrónicos, Se puede gestionar todo el proceso de inscripción por medios electrónicos

9.3 Enlace web a través del cual se pueden realizar gestiones remotas en el Registro  de  la Propiedad.

https://www.registradores.org.br/ (para algunos estados)